Un’alternativa interessante agli investimenti obbligazionari: i fondi immobiliari - EF Report 236

Posted on Febbraio 29, 2008 
Filed Under Investire intelligentemente, Crisi Subprime, Operatività e Gestione Portafoglio, Tassi e Obbligazioni

Nelle prime settimane di questo 2008, uno dei migliori
investimenti sono state le obbligazioni.

Gli indici obbligazionari a medio termine sono cresciuti
del 3% circa in poco più di un mese. Un ottimo rendimento,
se si considera che il 3% fu fatto, nel 2007, nell’arco di tutti
e dodici i mesi.

Questo sprint è andato di pari passo con la crisi dei
mercati azionari e quando poi le azioni sembravano
aver toccato il fondo e si sono parzialmente riprese,
è iniziata anche la pausa delle obbligazioni.

Una settimana fa circa, gli indici obbligazionari sembrano
aver fatto un “top” e poi hanno ripiegato leggermente.

Ora, con le azioni che continuano ad oscillare senza un
chiaro indirizzo, è chiaro che gli investitori cerchino
degli investimenti sicuri.

Le obbligazioni sono ovviamente la prima cosa che
viene in mente. Ma abbiamo in questo momento
anche chiari segnali di inflazione, spinti soprattutto
dalle commodity.

L’inflazione è il peggior nemico delle obbligazioni a
tasso fisso e lungo termine, quindi prima di investire
eccessivamente in questa componente è il caso di
pensarci bene.

Un’alternativa può essere investire in bond legati
all’inflazione, che ci danno almeno un po’ di copertura.
Comunque, come detto in passato, essi offrono
una protezione tutt’altro che totale.

All’interno del servizio premium Trend e Strategie di
Investimento abbiamo invece un’alternativa che io ritengo
piuttosto buona in questo momento.

Si tratta dei Fondi Immobiliari.

Con la crisi dell’immobiliare che è su tutti i giornali
e con tutti che si attendono forti correzioni dei
prezzi degli immobili, questi fondi hanno sofferto
molto nei mesi scorsi.

Alcuni di essi hanno una quotazione a sconto anche
del 30% rispetto al NAV. Ovviamente, il NAV di
un fondo immobiliare è dato essenzialmente dal
valore di mercato dei suoi immobili e tale valore
dipende dalle stime di periti indipendenti.

Questo per dire che, sicuramente, queste stime
possono essere troppo ottimistiche e nell’immediato
potremo anche vedere i NAV contrarsi.

Tuttavia, con uno sconto del 30% credo che il
margine di sicurezza sia abbastanza elevato, perché
se anche ci sarà il crollo dell’immobiliare, è piuttosto
difficile vedere cadute del 30%.

Inoltre, i fondi immobiliari raramente sono esposti
sul mercato residenziale. Generalmente essi
investono in immobili commerciali o destinati
a centri direzionali, di qualità medio-alta ed in
zone quasi sempre molto appetibili. Di fatto, quindi,
immobili meno esposti alla crisi del settore. Il
calo del 30% sembra pertanto meno probabile.

Ed ora viene il bello.

I fondi immobiliari pagano ai “quotisti” una cedola
(generalmente annuale) legata al risultato della
gestione, in particolare ai canoni di locazione che
sono spesso molto elevati per via della qualità
degli immobili. Questi canoni, uniti alle ecnomie
di scala sui costi (notarili, gestionali, fiscali) che
questi fondi riescono a realizzare, determinano
spesso risultati di gestione molto buoni.

Dopo i recenti cali delle quotazioni, il “dividend
Yield” di alcuni fondi supera il 6-7%. Quasi il
doppio di una cedola obbligazionaria. E questi
canoni si aggiustano più facilmente per l’inflazione
di una cedola fissa (che per definizione non
può aggiustarsi).

In conclusione, credo che questi fondi siano una
buona alternativa ad una normale obbligazione.

Non si realizza il 30% in un anno con un fondo
immobiliare. Ma un lieve, moderato ed auspicabilmente
costante incremento di valore e, soprattutto, delle
generose cedole annuali. Non male per la parte
più tranquilla del portafoglio.

Il fondo che abbiamo in Trend e Strategie di
Investimento ha uno sconto sul NAV vicino
al 30%, possiede immobili di un comparto che
è in crescita e poco “battuto” anche da altri
fondi. In circa un mese siamo in crescita
del 2% e ci accingiamo ad incassare, nel
corso dei prossimi mesi, una cedola del
6-7% circa.

Scritto da “Roberto” per Educazione Finanziaria

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