Nubi sull’immobiliare spagnolo - EF Report 194

Posted on Novembre 5, 2007 
Filed Under Economia globale, Bolle speculative, Crisi Subprime

In una vecchia edizione, ho parlato dei problemi dell’immobiliare europeo
e di come esso non sia in condizioni eccessivamente migliori di quello
americano.

L’Europa è una regione che sebbene provi ad “unirsi”, di fatto resta molto
diversa dal punto di vista della condizione dell’economia e della struttura
produttiva.

Tra tutti, uno dei paesi in cui l’immobiliare rischia di diventare veramente
un problema è la Spagna.

Sono molti i paesi che negli ultimi anni si sono sviluppati grazie al traino
dell’immobiliare.

Il Regno Unito è uno di questi. Qui l’immobiliare è stato importante soprattutto
indirettamente, poiché gli immobili sono spesso usati, come negli USA, come
garanzia per l’erogazione di mutui. L’aumento delle quotazioni ha portato sempre
più persone ad usare il “gioco del rifinanziamento” di cui ho spesso scritto.
In pratica, l’aumento delle quotazioni immobiliari permette di contrarre un
mutuo per importi via via più elevati. Questi importi sono usati in primis
per rimborsare il vecchio debito e poi, per la differenza, per spendere o
addirittura investire sul mercato azionario.

Un altro paese dove l’immobiliare ha fatto da traino è l’Irlanda. Uno dei paesi
più poveri d’Europa fino a qualche anno fa, dagli anni ‘80 grazie al buon uso dei
finanziamenti europei e ad una lungimirante politica fiscale, ha conosciuto uno
sviluppo enorme nell’ultimo ventennio. In questo sviluppo, l’immobiliare è stato
un settore trainante sia indirettamente come nel vicino Regno Unito, sia direttamente,
perché il peso dell’edilizia su occupazione e PIL è notevole.

Ma in nessuno di questi due paesi l’immobiliare pesa come in Spagna. Nell’ultimo
anno sono state costruite oltre 800.000 abitazioni. Le stesse construite in Italia,
Germania e Francia messe assieme. E metà di quelle costruite negli USA (che
hanno una popolazione sei volte superiore).

Il peso sull’economia dell’edilizia è il 18% del PIL (fino a poco tempo fa era solo
l’11%) e il 13% degli occupati.

L’enorme spinta al settore immobiliare è dovuta all’entrata nell’euro. Abituata
fino a qualche anno fa a tassi di interesse a due cifre come in Italia, l’entrata
nell’euro ha portato tassi molto bassi, grazie sostanzialmente “oll’ombrello di
protezione” che la Germania esercita in tutta l’area euro.

Questo ha spinto verso l’alto il numero di mutui a privati ed imprese edili, che
si sono riversati nell’acquisto e costruzione di immobili.

E le quotazioni sono alle stelle. L’immobile medio oggi costa in Spagna circa
sette volte il reddito medio annuo lordo degli spagnoli. Negli USA questo
rapporto è solo 4,5 (in Italia invece non credo che siamo lontani dal record
spagnolo).

In altri termini, le elevate quotazioni unite a tassi un po’ più alti rispetto
a due anni fa, mette sotto pressione i prezzi e forse non è lontana una
correzione marcata.

La Spagna, a differenza degli USA, non ha più il controllo della propria
moneta. Se l’immobiliare inizierà a crollare, non potrà abbassare i tassi
come fa la FED per dare sostegno. Le scelte di politica monetaria sono
prese a Francoforte, non a Madrid e sono prese in base alle esigenze
tedesche, non spagnole (o italiane o francesi). La Germania è l’unico
paese dell’area euro che non ha vissuto una bolla immobiliare e quindi
difficilmente ci saranno crolli. Di conseguenza difficilmente essa avrà
bisogno di tassi più bassi per dare sostegno a questo settore. Tassi
più bassi che invece potrebbero presto servire in Spagna (e in Italia,
Francia, Irlanda).

Credo che monitorare la Spagna sia molto importante. Probabilmente
saranno Spagna ed Irlanda i paesi dove potrebbe iniziare la correzione
sull’immobiliare europeo ed essendo i paesi dove questo settore ha
maggior traino potremo vedere quali saranno i danni provocati
all’economia e ai mercati finanziari.

Potremo poi vedere se e in che misura la BCE sarà pronta a dar sostegno
alle varie crisi di singole regioni anche se questo va contro gli interessi
e le necessità tedesche.

Scritto da “Roberto” per Educazione Finanziaria

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