L’eterna alternativa: azioni o immobili? - EF Report 134

Posted on Aprile 24, 2007 
Filed Under Bolle speculative, Wealth Building, Investire intelligentemente, Crisi Subprime, Operatività e Gestione Portafoglio, Mercati Azionari

Nel corso dell’ultimo mese, su un forum finanziario italiano
abbastanza popolare chiamato Cobraf, c’è stato un certo dibattito,
con numerosi interventi e presentazione di statistiche e dati storici,
sull’eterno dilemma: meglio le azioni o gli immobili?

Su Educazione Finanziaria abbiamo già presentato le diversità
tra le due alternative nell’edizione 105, ma forse è il caso
di ritornare sulla questione.

Nel lungo periodo, le azioni battono gli immobili.

Chi dice il contrario sbaglia. Non è possibile negare che nel lungo
periodo le azioni battano gli immobili. Il mercato americano, dagli
anni 80 ad oggi, ha guadagnato mediamente oltre il 10%
l’anno (in termini nominali). Gli immobili non raggiungono un
apprezzamento del 10% se non negli anni di boom, figuriamoci quindi
nell’anno medio o negli anni negativi.

E’ inutile presentare dati storici qui. Le statistiche possono essere
manipolate ad uso e consumo di chi le elabora. Prendiamo un anno di
picco delle azioni e di minimo degli immobili e possiamo dimostrare che
gli immobili sono meglio. Ma prendendo comunque ogni singolo anno,
la percentuale delle annate in cui, nel lungo periodo, le azioni battono
gli immobili sono di gran lunga maggiori.

Inoltre, molti presentano dati addirittura secolari su questa comparazione.
Credo sia un altro errore.

La situazione attuale è profondamente diversa rispetto a quella di 50 o
100 anni fa. Confrontare le azioni con gli immobili dagli anni ‘80 ad oggi è,
a mio avviso, già una “violenza”, dato che oggi ci troviamo di fronte
ad un mondo molto diverso in termini di globalizzazione finanziaria, tassazione,
espansione monetaria, demografia, ecc…

Ad esempio, 100 anni fa l’investitore medio non poteva certo
replicare il Dow Jones con facilità. Lotti minimi e costi di intermediazione
rendevano molto difficile la diversificazione. Al più poteva accedere a qualche
singola azione.

Oggi con un ETF con commissioni inferiori allo 0,50% può replicare quasi
tutti gli indici del mondo.

Alcuni possono obiettare che gli immobili possono essere acquistati con
mutuo, sfruttando l’effetto leva. In questo modo, se ad esempio finanziamo l’80%
dell’immobile con un mutuo, un apprezzamento del 3% dell’immobile si traduce
in un aumento del 15% sul capitale impiegato (che è solo il 20% del prezzo totale,
cioè 1/5).

Comunque, pochi sono coloro che, dando in affitto l’immobile, riescono a
coprire con la locazione le rate del mutuo fin da subito. I più, per
i primi 5-10 anni, dovranno mettere in conto di dover impiegare un capitale
ulteriore per coprire l’eccesso delle rate del mutuo sulla locazione.

A questo aggiungiamo le tasse (molto pesanti), il rischio di morosità degli
inquilini e i costi di ristrutturazione e presto anche i vantaggi di acquistare
con effetto leva non reggono l’impatto con le performance azionarie.

Quindi, comprare un paniere di buone azioni e tenerle per 20-30
anni senza toccarle è una scelta quasi sicuramente destinata a battere
ogni investimento immobiliare.

Ma io conosco molti che si sono rovinati con le azioni,
nessuno che si è rovinato con gli immobili!

Questa credo sia una constatazione che possono fare in molti. Il problema
è che le azioni sono molto liquide e hanno quotazioni trasparenti, gli immobili no.

Questa differenza, che per molti potrebbe essere un punto a favore delle
azioni, finisce in realtà con l’essere la principale penalizzazione delle azioni.

Poichè gli investitori possono, in ogni momento, mettersi davanti ad
un monitor e vedere le quotazioni, le emozioni personali giocano
un ruolo fondamentale, per lo più in senso negativo. Di fatto, pochi
riescono a tenere un paniere o i singoli titoli per 20 o 30 anni senza
toccarle.

Chi riesce a farlo, come Warren Buffett, ottiene spesso grandi
risultati. Certo, non tutti sono capaci di fare stock-picking come
Warren Buffett, ma comunque anche chi avesse acquistato l’intero indice
nel picco del ‘29, dopo 30 anni sarebbe tornato in attivo. Naturalmente,
in quel caso estremo, non avrebbe battuto gli immobili, ma non si sarebbe
rovinato.

E chi avesse acquistato al top del 2000, già oggi sarebbe in attivo.

Non sono le azioni a rovinare gli investitori, ma le loro emozioni.

Nell’immobiliare non si riesce mai ad avere una quotazione del valore
del proprio immobile finché non ci si siede a quattr’occhi con i potenziali
compratori. I prezzi indicati dalle agenzie o dagli osservatori immobiliari
non sono rappresentativi.

Ad esempio, sull’altra sponda dell’atlantico, in USA, si legge che
attualmente si concludono accordi di compravendita ad un prezzo
del 20-30% inferiore rispetto alla proposta originaria.

Nelle fasi di rialzo dell’immobiliare, può accadere il contrario: al prezzo
proposto, possono presentarsi decine di compratori disposti a pagare
quella cifra, facendo alzare il prezzo. Il fatto che il mercato sia meno
trasparente, fa sì che molti proprietari neanche si rendono conto che,
durante le fasi di ristagno, il prezzo del loro immobile non cresce o
addirittura si riduce. Questo li porta a tenere la proprietà per molti anni,
a volte per sempre, evitando quindi che le emozioni giochino a loro sfavore.

Questo è il motivo principale per cui molti si rovinano con le azioni
mentre nessuno con gli immobili.

Conosco molti che si sono arricchiti con gli immobili, pochi o
nessuno che lo ha fatto con le azioni.

Anche questa è una frase che si sente spesso e sebbene non sia
del tutto vera (ci sono persone, in Italia, che sono diventate ricche con le azioni),
è in buona parte condivisibile.

Sicuramente sono di più coloro che si sono arricchiti con gli immobili
rispetto a chi si è arricchito con le azioni. Questo perchè fino a 10 anni fa,
la Borsa Italiana era molto lontana dall’essere un mercato maturo,
paragonabile con Wall Street o con le altre Borse più importanti.

Come giustamente fatto notare da alcuni partecipanti al forum di cui
sopra, la Borsa Italiana è stata per quasi tutta la sua storia una sorta
di “bisca” con pochi partecipanti che non perdevano occasione
di scaricare le loro inefficienze e i loro problemi sugli azionisti
di minoranza.

Lo hanno fatto gli Agnelli, Mediobanca, i Ferruzzi e molti altri.

Anche oggi, questa usanza non è del tutto scomparsa
(vedi il caso Telecom). Detto questo, oggi la nostra Borsa è molto
migliorata e molto più trasparente.

Inoltre, tutti possono oggi accedere ai mercati europei ed americani
o possono usare veicoli quotati in Italia che investono all’estero (ETF).

Ed io consiglio caldamente di farlo.

Ecco perchè dicevo che guardare il passato è fuorviante.

CONCLUSIONI

Azioni ed immobili sono due classi di investimento diverse e non
facilmente paragonabili. Le emozioni umane rendono le azioni una
classe più rischiosa.

Ma se una persona riesce a trovare un metodo di investimento
efficace e di buon senso e riesce a seguirlo in modo maniacale,
eliminando la discrezioalità nelle decisioni di investimento, allora ci
sono buone probabilità che, nel sistema finanziario ed economico attuale,
con le azioni faccia molto meglio che con gli immobili.

Il tuo educatore
Roberto.
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Se vivi e lavori in Italia sei sottoposto alle minacce della globalizzazione

Ma alcune persone stanno già traendo profitto da questo trend…..

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